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Immobiliare globale un asset poco conosciuto.


Da qualche tempo ci stiamo interessando al Real Estate (REIT), ovvero il settore immobiliare internazionale.
Ancor di più in questo momento dove si fa fatica a trovare dei rendimenti può avere un senso diversificare il nostro portafoglio.
Ecco, un’idea può arrivare proprio dall’immobiliare, ovviamente a livello globale, lasciando perdere quello nostrano.


Perché l’immobiliare può rappresentare un’interessante asset di portafoglio?


I lettori di RendimentoFondi sanno che noi confrontiamo qualunque asset con il famoso S&P 500, ovvero, usiamo l’indice americano come benchmark di confronto.
Siamo soliti operare questo tipo di confronti perché è certamente l’indice di riferimento
per antonomasia, ma non solo, anche per ricercare un rendimento che sia, per il lettore
di RedimentoFondi, più interessante del semplice acquisto di ETF sull’indice.
in Fig.1 iniziamo a mettere in chiaro il primo motivo per cui il settore Real Estate è quantomeno da prendere in considerazione.

Confronto andamento S&P500 con immobiliare REIT
Confronto andamento Real Estate in blu con S&P500 in nero. Fonte RendimentoFondi

Nel grafico, ottenibile in pochi click dalla sezione “I miei confronti” presente su RendimentoFondi, si osserva un settore World Real Estate disegnato in blu e un indice S&P 500 in nero; entrambi ovviamente in dollari.
Ebbene, lindice REITs ha sempre sovraperformato l’S&P500.
Il secondo motivo per il quale l’immobiliare è interessante è perché nel lungo periodo i prezzi degli immobili tendono al rialzo, al netto di particolari stati di crisi come nel caso dei mutui Subprime.
Attenzione, non vuol essere un invito a comprare una casa come investimento redditizio, no!

Guarda questo video nel quale mettiamo proprio a confronto l’immobiliare diretto vs investimenti: https://youtu.be/CxmUBhoy4kg


Anzi, come abbiamo detto all’inizio, è meglio lasciar stare il mercato italiano.
Infatti, secondo l’autorevole sito Immobiliare.it, in Fig.2 vediamo come i prezzi
degli immobili in Italia sono in costante declino.

Andamento dei prezzi immobiliari in Italia
Andamento mercato immobiliare italiano. Fonte Immobiliare.it

Non solo, con un immobile acquistato
in maniera diretta saremmo legati ad un unico mercato, non diversificati, e legati soprattutto a svariati altri problemi quali obsolescenza, riscossione affitti etc.
Il terzo motivo è senz’altro la forte, e reale, diversificazione.
Quando investiamo su un determinato settore spesso pensiamo di fare diversificazione,
e la facciamo magari a livello regionale, ma acquisteremo un fondo che investe su tante aziende, di fatto aventi lo stesso core business.
Se noi investiamo in un trust immobiliare, invece andremo ad investire su: palazzi di
lusso, capannoni, ma anche asili, ospedali, supermercati, carceri etc. Ovvero asset che seguono regole di mercato, e dunque prezzi, completamente decorrelati tra di loro.
Il quarto motivo è legato agli alti dividendi dei trust.
Se noi decidiamo di investire in questo settore, senza appunto acquistare l’immobile
diretto lo possiamo fare attraverso un trust.
Uno dei più famosi è il Realty Income (realtyincome.com).
Andando sul loro sito a scartabellare si possono acquisire informazioni davvero molto interessanti, una di queste è appunto il dividendo che si attesta al 4,4% annuo.
Inoltre, è interessante sapere che questo trust è talmente solido da aver mantenuto costante il dividendo anche negli anni dei famosi mutui subprime con la conseguente crisi dell’immobiliare.


Come investire sui REIT?

Come detto, uno dei modi per investire nell’immobiliare globale è attraverso i trust immobiliari.
Precedentemente abbiamo citato il Realty Income come uno dei più conosciuti e on un andamento grafico davvero eccezionale.

Guarda il grafico di Realty Income Corporation


Ovviamente cosa potrà fare nel futuro non lo sappiamo, è possibile che la sua dimensione diventi talmente mastodontica da non permettergli di crescere agli stessi ritmi all’infinito.
Non solo, acquistare una azione americana diretta ci espone al problema della doppia tassazione, che in passato era trascurabile per via della forte crescita in conto capitale, ma in futuro?

Cosa fare allora?

Subito il pensiero di tutti va agli ETF per pagare poco.
Ebbene, il più grande ETF al mondo è il Vanguard REIT Index Fund ETF Shares (USD) – US9229085538.
Il quale però, già ad un primo sguardo, risulta meno performante.


Perché accade questo? Probabilmente il motivo è da legarsi al fatto che si focalizzano su pochi trust a livello globale che siano ovviamente molto grandi, tralasciando le nicchie.
Come nel caso del Realty Income ad un certo punto queste aziende diventano talmente
grandi da essere inefficienti riducendo di conseguenza il dividendo riconosciuto all’ETF.
Un modo alternativo è quello di fare stock picking andando alla ricerca di altri trust più piccolini, che siano ancora nella parte iniziale della loro crescita.
Anche questo però è un esercizio abbastanza complesso, perché bisogna essere esperti,
e diventarlo costa tempo ed energie.

Infine, avremo sempre a che fare con aziende americane.
Un modo alternativo per investire in questo settore è quello di utilizzare un fondo comune di investimento specializzato.
Dove specializzato significa che un team di gestori che fa solo quello tutto il giorno lo farà senz’altro meglio di noi.
Anche qui le soluzioni sono davvero tante; per trovare velocemente il fondo migliore possiamo però utilizzare le watchlist di RendimentoFondi.
Inserendo nel campo “Cerca NOME” anche solo una minima parte come “real” compaiono 141 risultati che con un solo click possiamo ordinare per ETI o per
utile di Trendycator a seconda delle nostre preferenze.
Uno dei fondi che compare fra i primi posti, sottoscrivibile per il retail e che investe sul mercato globale, è il Janus Global Real Estate A USD Acc – IE0033534557.
Di seguito vediamo un confronto fra il fondo Janus, in blu, e l’ETF Vanguard, in nero, a tre anni.

Confronto andamento fondo Janus ed ETF Vanguard a 3 anni. Fonte Rendimentofondi
Confronto andamento fondo Janus ed ETF Vanguard a 3 anni. Fonte Rendimentofondi


Infine, vediamo l’andamento del Trendycator applicato su questo fondo.

Insomma, abbiamo tirato il classico sasso nello stagno fornendo al lettore uno spunto,
speriamo interessante, di diversificazione di portafoglio.
Adesso a voi la scelta del migliore asset per le vostre aspettative: investimento in azioni di trust, ETF o fondi comuni?

Buon RendimentoFondi

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Dr. Walter Demaria Laurea in Psicoeconomia, è uno dei più noti consulenti finanziari italiani. E’ tra i fondatori di Rendimento Fondi ed è editorialista di diversi quotidiani finanziari. Insieme a Massimo Gotta ha pubblicato “Investire in obbligazioni”, Trading Library, 2013, che è ad oggi un best seller tra i testi che si occupano in maniera operativa dell’investimento in obbligazioni. Ha un approccio ai mercati di tipo quantitativo e ha ideato il modello Trendycator che applica quotidianamente nella sua professione.

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